Heizungsgesetz 2026 (GModG): Was Vermieter bei neuer Gasheizung zahlen

Das Heizungsgesetz ist Geschichte, die 65-Prozent-Regel auch. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und wer eine neue Heizung braucht, darf wieder frei wählen, auch eine Gasheizung. In den Schlagzeilen klingt das nach Entwarnung. Für Vermieter steckt der wichtigste Teil aber in einer Änderung des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes, die im selben Paket kam: Wer ab jetzt eine Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt ab 2028 die Hälfte von CO2-Preis und Gasnetzentgelt, ab 2029 auch die Hälfte des Aufschlags für Biogas. Dieser Artikel erklärt, was genau gilt, rechnet ein Beispiel durch und zeigt, wann eine Ausnahme für kleine Vermieter greift.

Was seit dem 29. Juli 2026 gilt

Das Gesetz heißt offiziell "Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich" (BGBl. 2026 I Nr. 226). Es benennt das Gebäudeenergiegesetz in Gebäudemodernisierungsgesetz um und baut es an mehreren Stellen um. Für Vermieter zählen vor allem diese Punkte:

Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen. Beim Heizungstausch darfst Du aus einer Liste wählen (§ 42 GModG): Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen, Fernwärme, Stromdirektheizung und andere.
Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen. Das Betriebsverbot für alte Heizkessel nach 30 Jahren (bisher § 72 GEG) und das Aus für fossile Heizungen im Jahr 2045 sind entfallen. Reparieren ist erlaubt.
Neue Gas- und Ölheizungen brauchen einen wachsenden grünen Anteil. Das ist die sogenannte Bio-Treppe, mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Neue Gas- und Ölheizungen kosten Vermieter ab 2028 laufend Geld. Das regeln die neuen §§ 5a bis 5d des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes.
Für Wärmepumpen gibt es eine neue Regel zur Mieterhöhung (§ 559f BGB).

Alles, was hier beschrieben ist, betrifft Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden. Für die Gasheizung, die schon im Keller hängt, ändert sich bei den laufenden Kosten nichts. Dort bleibt es beim bekannten Stufenmodell für die CO2-Kosten.

Die Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen

Wird eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein Teil der Wärme aus grünen Brennstoffen kommt, also aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff (§ 43 Abs. 1 GModG):

ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent

In der Praxis heißt das: einen Gas- oder Öltarif mit entsprechendem Bio-Anteil buchen. Statt über den Brennstoff kann die Pflicht teilweise auch über eine Solarthermieanlage oder eine Wärmepumpe im Hybridbetrieb erfüllt werden. Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung gilt die Pflicht als erfüllt, wenn die Wärmepumpe einen Mindestanteil der Heizleistung bringt (§ 43 Abs. 5 GModG). Ab 2045 sollen alle Brennstoffe für Heizungen klimaneutral sein, das soll eine eigene Grüngasquote für die Lieferanten regeln, die noch nicht beschlossen ist (§ 42a GModG).

Der Teil, der Vermieter direkt trifft: Kosten werden geteilt

Bisher galt beim Heizen mit Gas oder Öl: Der Mieter zahlt Brennstoff und Netzentgelt über die Heizkostenabrechnung, nur die CO2-Kosten werden nach dem Zustand des Gebäudes aufgeteilt. In einem gut gedämmten Haus trägt der Vermieter davon nichts, in einem unsanierten bis zu 95 Prozent.

Für Heizungen, die unter die Bio-Treppe fallen, gilt künftig eine feste Teilung, unabhängig vom energetischen Zustand des Hauses (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG). Vermieter und Mieter tragen jeweils die Hälfte von:

den Gasnetzentgelten, ab 1. Januar 2028. Bei Öl und Flüssiggas gibt es kein Netzentgelt, dieser Punkt entfällt dort.
den CO2-Kosten, ab 1. Januar 2028. Die hälftige Teilung ersetzt für diese Heizungen das Stufenmodell.
dem Preisaufschlag für den Pflichtanteil an grünem Brennstoff, ab 1. Januar 2029. Die Teilung gilt für einen Bio-Anteil bis höchstens 30 Prozent. Was ab 2040 darüber hinausgeht, zahlt wieder der Mieter allein.

Diese Hälfte darfst Du nicht per Mietvertrag auf den Mieter zurückschieben. Eine solche Klausel ist unwirksam (§ 6 Abs. 1 CO2KostAufG). Der Gaslieferant muss den Preisbestandteil für den grünen Brennstoff auf der Rechnung gesondert ausweisen (§ 3 Abs. 1 Nr. 6 CO2KostAufG), damit Du ihn in der Abrechnung überhaupt herausrechnen kannst.

Rechenbeispiel: eine Wohnung mit neuer Gasheizung

Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern verbraucht im Jahr 10.000 kWh Gas. Die Heizung wird im Herbst 2026 getauscht, eine neue Gas-Brennwerttherme kommt rein. Für die Zahlen ab 2028 brauchen wir Annahmen, weil niemand die künftigen Preise kennt: CO2-Preis 60 Euro je Tonne, Gasnetzentgelt 2 Cent je kWh, Mehrpreis für Biomethan 5 Cent je kWh. Rechne mit Deinen eigenen Werten von der Gasrechnung nach, die Logik bleibt gleich.

CO2-Kosten: 10.000 kWh Erdgas verursachen 2,01 Tonnen CO2, bei 60 Euro sind das 120,60 Euro im Jahr. Das sind 28,7 kg CO2 je Quadratmeter, nach dem Stufenmodell läge der Vermieteranteil bei 40 Prozent, also 48,24 Euro. Mit der neuen Heizung sind es 50 Prozent, also 60,30 Euro.

Netzentgelt: 10.000 kWh mal 2 Cent ergeben 200 Euro, davon trägst Du 100 Euro. Bisher waren es 0 Euro.

Bio-Aufschlag: 2029 müssen 10 Prozent grün sein, also 1.000 kWh. Mal 5 Cent Mehrpreis sind das 50 Euro, davon trägst Du 25 Euro. 2035 liegt der Pflichtanteil bei 30 Prozent, das ergibt 150 Euro Aufschlag und 75 Euro für Dich. Dabei bleibt es auch, wenn der Anteil 2040 auf 60 Prozent steigt, weil Deine Hälfte bei 30 Prozent gedeckelt ist.

Zusammengezählt, Dein Anteil pro Jahr mit der neuen Gasheizung (nach der alten Regel wären es in jedem Jahr 48,24 Euro):

2027: 48,24 Euro, die Teilung gilt noch nicht
2028: 160,30 Euro (CO2 plus Netzentgelt)
2029: 185,30 Euro (dazu 10 Prozent Bio-Anteil)
2035: 235,30 Euro (dazu 30 Prozent Bio-Anteil)

Die Rechnung vereinfacht an einer Stelle zu Deinen Ungunsten: Biomethan trägt keinen CO2-Preis, mit steigendem Bio-Anteil sinken die CO2-Kosten also etwas. Die Größenordnung stimmt trotzdem. Je Wohnung reden wir über 150 bis 250 Euro im Jahr, die Du nicht mehr umlegen kannst, bei sechs Wohnungen über eine vierstellige Summe. Hinzu kommt das Preisrisiko: Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel für Gebäude den nationalen CO2-Preis ablösen, wie hoch der Preis dann liegt, ist offen. Diese Hälfte trägst künftig Du mit.

In einem schlecht gedämmten Haus kann die Rechnung bei den CO2-Kosten auch anders herum ausgehen: Lag Dein Anteil im Stufenmodell bei 70 oder 95 Prozent, sind es mit der neuen Heizung nur noch 50 Prozent. Das Netzentgelt und den Bio-Aufschlag zahlst Du trotzdem zur Hälfte mit, und die machen den größeren Teil aus.

Ausnahme für kleine Vermieter: der Härtefall nach § 5d

Für private Vermieter mit wenigen Wohnungen gibt es einen Ausweg. Liegt ein Härtefall vor, trägst Du nur die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell, so wie bisher. Netzentgelt und Bio-Aufschlag zahlt dann der Mieter allein. Die Voraussetzungen sind eng und müssen alle erfüllt sein (§ 5d Abs. 1 CO2KostAufG):

Die Wohnung liegt nicht in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, also nicht dort, wo Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder verlängerte Kündigungssperre gelten.
Die vereinbarte Miete liegt unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Du vermietest nicht mehr als sechs Wohnungen.
Das Gebäude hat die Effizienzklasse G oder H laut Energieausweis.
Die hälftige Beteiligung wäre für Dich eine persönliche Härte, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen ist.

Für den letzten Punkt zählt unter anderem, was eine Heizung ohne Gas oder Öl gekostet hätte, wie leistungsfähig Du und der Mieter wirtschaftlich seid, ob eine Wärmepumpe technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmenetz zur Verfügung steht und ob Dich bei einer Eigentumswohnung die Eigentümergemeinschaft gegen Deinen Willen überstimmt hat. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es den Härtefall nur in den beiden letztgenannten Fällen (keine Wärmepumpe möglich oder WEG-Beschluss) und nur, wenn die Miete unter 70 Prozent der Vergleichsmiete liegt.

Einfacher ist ein zweiter Fall (§ 5d Abs. 3): Du wohnst selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, und beide hängen an derselben Heizung. Dann trägst Du ebenfalls nur die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell. Auch das gilt nicht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Wichtig ist die Form. Du musst den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags in Textform darüber informieren, dass ein Härtefall vorliegt. Tritt der Härtefall erst später ein, informierst Du ihn, wenn Du ihn zum ersten Mal geltend machst, und erneut, wenn sich etwas ändert. Was Du dem Mieter nicht rechtzeitig mitgeteilt hast, zählt in der jeweiligen Abrechnung nicht (§ 5d Abs. 4). Ob Dein Haus in Klasse G oder H fällt, steht im Energieausweis. Liegt keiner vor oder fehlt die Klasse, hilft der Energieausweis-Check weiter.

Gasetagenheizung: der Mieter fordert die Hälfte von Dir

Hat der Mieter eine eigene Gastherme in der Wohnung und einen eigenen Liefervertrag, taucht das Gas in keiner Heizkostenabrechnung auf. Wird eine solche Therme nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut, rechnet der Mieter seine Kosten selbst aus und verlangt Deinen Anteil von Dir zurück (§ 5a Abs. 2 und § 6 Abs. 2 CO2KostAufG). Dafür hat er zwölf Monate ab der Rechnung seines Gaslieferanten Zeit, in Textform. Zahlt er Betriebskostenvorauszahlungen, darfst Du den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Sonst musst Du spätestens zwölf Monate nach seiner Anzeige zahlen.

Auch hier gibt es eine Hinweispflicht: Du musst den Mieter beim Abschluss des Mietvertrags und beim Einbau der neuen Therme in Textform auf die Bio-Treppe und seinen Erstattungsanspruch hinweisen (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG). Am einfachsten ist ein Absatz im Mietvertrag und ein kurzes Schreiben, wenn der Installateur fertig ist.

Heizung kaputt: was jetzt gilt

Die meisten Heizungen werden nicht geplant getauscht, sondern dann, wenn die alte im Januar ausfällt. Das Gesetz kennt dafür zwei Schonfristen:

Ausfall bis Ende 2027: Wird die neue Gas- oder Ölheizung wegen eines irreparablen Ausfalls weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 eingebaut, beginnt die Kostenteilung erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 5a Abs. 4).
Ausfall im Jahr 2028: Die Bio-Treppe greift erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 43 Abs. 7 GModG). Fiel die kaputte Heizung selbst noch nicht unter die Bio-Treppe, ruht in dieser Zeit auch die Kostenteilung.

Wer heute eine alte, aber noch laufende Gasheizung hat, sollte die Entscheidung nicht dem Zufall überlassen. Ein Notfalltausch im Winter endet fast immer bei dem, was der Installateur vorrätig hat, und das ist meist wieder eine Gastherme. Eine Wärmepumpe braucht Planung, oft eine Heizlastberechnung und für eine Förderung in der Regel einen Antrag vor Beginn der Arbeiten. Den Zustand der Heizung zu kennen und ein Angebot für beide Varianten in der Schublade zu haben, ist das Billigste, was Du jetzt tun kannst.

Wärmepumpe und Miete: die neue Jahresarbeitszahl-Regel

Entscheidest Du Dich für eine Wärmepumpe, fallen Netzentgelt-Teilung und Bio-Treppe weg. Die Kosten des Einbaus kannst Du als Modernisierung auf die Miete umlegen, entweder mit 8 Prozent nach § 559 BGB oder mit 10 Prozent nach § 559e BGB, wenn Du Fördermittel in Anspruch nimmst. Dabei gilt beim Heizungstausch der Deckel von 50 Cent je Quadratmeter in sechs Jahren. Wie das im Einzelnen gerechnet wird, steht im Artikel zur Modernisierungsmieterhöhung, den Betrag liefert der Modernisierungsumlage-Rechner.

Neu ist § 559f BGB: Die Kosten einer Wärmepumpe darfst Du nur dann voll zugrunde legen, wenn ein Fachunternehmer nachweist, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Berechnet wird sie vor der Inbetriebnahme nach VDI 4650, nicht aus Messwerten im Betrieb. Fehlt der Nachweis, zählt nur die Hälfte der Kosten. Den Nachweis brauchst Du nicht, wenn das Gebäude nach 1996 gebaut wurde, mindestens dem Wärmeschutz von 1995 entspricht, nach einer Sanierung die Anforderungen des § 38 GModG erfüllt oder mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur auskommt. Lass Dir die Jahresarbeitszahl deshalb gleich mit dem Angebot bestätigen.

Eine Feinheit für alle, die trotzdem eine Gasheizung umlegen wollen: Der pauschale Abzug von 15 Prozent für ersparte Erhaltung nach § 559e Abs. 2 BGB gilt für Gas- und Ölheizungen nicht mehr. Dort musst Du den Erhaltungsanteil wie bei jeder anderen Modernisierung einzeln ermitteln. Eine neue Therme anstelle einer kaputten ist zum größten Teil Erhaltung.

Was sich in der Heizkostenabrechnung ändert

Bei kalenderjährlicher Abrechnung betrifft die erste Abrechnung mit geteilten Kosten das Jahr 2028, sie ist bis Ende 2029 fällig. Der Rechenweg steht in § 7 Abs. 5 CO2KostAufG: Du ermittelst Netzentgelt, CO2-Kosten und ab 2029 den Bio-Aufschlag für das ganze Gebäude, ziehst Deine Hälfte ab und verteilst den Rest wie gewohnt nach Heizkostenverordnung auf die Mieter. Dein Anteil wird also vor der Verteilung herausgenommen und steht nicht als Gutschrift beim einzelnen Mieter.

Für Dich heißt das vor allem, die richtigen Belege aufzuheben: die Gasrechnung mit ausgewiesenem Netzentgelt, CO2-Menge und Bio-Preisbestandteil, und einen Nachweis, wann die Heizung eingebaut wurde. Ohne Einbaudatum lässt sich im Streit nicht zeigen, ob die alte Stufenregel oder die neue Teilung gilt. Fehler an dieser Stelle sind ein dankbarer Ansatzpunkt für einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung. Ab 2027 kommen außerdem die Pflichten aus der Heizkostenverordnung hinzu, über die der Artikel zu den fernablesbaren Zählern berichtet.

Was Du jetzt tun kannst

Alter und Zustand Deiner Heizungen notieren. Baujahr, letzter Wartungsbericht, bekannte Mängel. Bei Anlagen über 20 Jahren lohnt ein Gespräch mit dem Installateur, bevor sie ausfallen.
Prüfen, ob ein Härtefall in Frage kommt. Höchstens sechs Wohnungen, kein angespannter Markt, Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, Effizienzklasse G oder H. Wenn ja: die Gründe dokumentieren und den Mieter in Textform informieren, bevor die erste geteilte Abrechnung kommt.
Zwei Angebote einholen. Eines für eine Wärmepumpe mit bestätigter Jahresarbeitszahl, eines für eine Gas- oder Hybridlösung. Den Vergleich über 10 bis 15 Jahre rechnen, inklusive Deiner Hälfte an Netzentgelt, CO2 und Bio-Aufschlag.
Mietvertragsmuster ergänzen. Bei Gasetagenheizung den Hinweis auf Bio-Treppe und Erstattungsanspruch, bei Härtefall die Information nach § 5d.
Einbaudatum und Rechnung der Heizung ablegen. Die Rechnung ist auch der Beleg für die Anlage V. Lädst Du sie in KlarMiete hoch, liest die App Betrag und Datum aus und legt auf Wunsch gleich die Buchung dafür an.

Häufige Fragen

Muss ich meine alte Gasheizung jetzt austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für Heizkessel nach 30 Jahren ist gestrichen, ebenso das Ende fossiler Heizungen im Jahr 2045. Solange die Anlage läuft und die Abgaswerte stimmen, darf sie weiterlaufen und repariert werden.

Meine Gasheizung wurde 2025 eingebaut. Betrifft mich die Kostenteilung?

Nein. Die Teilung gilt nur für Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden und deshalb unter die Bio-Treppe fallen. Für ältere Anlagen bleibt es beim Stufenmodell für die CO2-Kosten, Netzentgelt und Brennstoff zahlt weiter der Mieter.

Gilt die Teilung auch für Ölheizungen?

Ja, für CO2-Kosten und den Bio-Aufschlag. Ein Netzentgelt fällt bei Öl nicht an, dieser Teil entfällt. Dasselbe gilt für Flüssiggas.

Was ist mit Fernwärme?

Ein Anschluss an ein Wärmenetz fällt nicht unter die Bio-Treppe und damit nicht unter die neue Teilung. Für die CO2-Kosten der Fernwärme gilt weiter das Stufenmodell, so wie es heute schon in der Abrechnung steht.

Kann ich die Hälfte über den Mietvertrag auf den Mieter umlegen?

Nein. Vereinbarungen, die dem Mieter mehr auferlegen als das Gesetz vorsieht, sind in Wohngebäuden unwirksam (§ 6 Abs. 1 CO2KostAufG). Das gilt für bestehende und neue Verträge.

Wie hoch wird der CO2-Preis?

Für 2026 liegt er im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Für 2027 hat die Bundesregierung im August vorgeschlagen, den Korridor beizubehalten, beschlossen ist das noch nicht. Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel für Gebäude den deutschen Preis ablösen. Wie sich Deine CO2-Kosten heute aufteilen, zeigt der CO2-Rechner.

Ich habe eine Eigentumswohnung, die WEG entscheidet über die Heizung. Was dann?

Die Kostenteilung trifft Dich trotzdem, wenn die Gemeinschaft eine neue Gas- oder Ölheizung beschließt. Hast Du Dich für eine andere Lösung eingesetzt und wurdest überstimmt, kann das beim Härtefall zu Deinen Gunsten zählen, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Halte Deine Stimmabgabe und Deinen Antrag deshalb im Protokoll fest.

Dieser Artikel gibt den Stand Oktober 2026 wieder und stützt sich auf den im Bundesgesetzblatt verkündeten Gesetzestext (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Beispielwerte für CO2-Preis, Netzentgelt und Biomethan sind Annahmen. Der Artikel ist eine Orientierung für die Praxis und keine Rechtsberatung; im Einzelfall helfen Dein Vermieterverein, eine Energieberaterin oder eine Anwältin für Mietrecht.