Fernablesbare Zähler ab 2027: Was Vermieter bis Ende 2026 erledigen müssen

Die Heizkostenverordnung setzt Vermietern eine harte Frist: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Geräte zur Verbrauchserfassung fernablesbar sein. Das betrifft Heizkostenverteiler an den Heizkörpern genauso wie Wärmezähler und Warmwasserzähler. Viele private Vermieter haben diese Frist nicht auf dem Schirm, dabei ist die Konsequenz unangenehm konkret: Mieter dürfen ihren Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen, wenn die Ausstattung nicht stimmt. Dieser Artikel erklärt, wer betroffen ist, welche Ausnahmen es gibt und was Sie jetzt tun sollten.

Woher die Pflicht kommt

Die Novelle der Heizkostenverordnung ist Ende 2021 in Kraft getreten und setzt die EU-Energieeffizienz-Richtlinie um. Seitdem gilt ein Stufenplan: Geräte, die seit Dezember 2021 neu installiert werden, müssen bereits fernablesbar sein. Für den Bestand läuft die Übergangsfrist, und die endet am 31.12.2026 (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Ab dem 1. Januar 2027 dürfen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nur noch fernablesbare Geräte eingesetzt werden.

Wer betroffen ist und wer nicht

Die Heizkostenverordnung gilt für Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung und mindestens zwei Wohneinheiten. Das ist der klassische Fall des privaten Vermieters mit einem Mehrfamilienhaus oder mehreren Wohnungen an einer Zentralheizung.

• Betroffen: Mehrfamilienhäuser mit Zentralheizung, Eigentumswohnungen in einer WEG mit zentraler Wärmeversorgung (hier handelt in der Regel die WEG-Verwaltung, als Eigentümer sollten Sie das Thema aber aktiv nachfragen).
• Nicht betroffen: Wohnungen mit eigener Gasetagenheizung oder Gastherme, bei denen der Mieter direkt mit dem Versorger abrechnet. Hier gibt es keine gemeinsame Heizkostenabrechnung, also auch keine Erfassungsgeräte-Pflicht.
• Sonderfall Zweifamilienhaus: Wohnen Sie selbst in einer der beiden Wohnungen, können Sie mit dem Mieter vertraglich von der Heizkostenverordnung abweichen. Ohne eine solche Vereinbarung gilt die Verordnung auch hier.

Was "fernablesbar" bedeutet

Fernablesbar heißt nicht, dass Sie ein Smart-Meter-System mit Internetanbindung brauchen. Die Verordnung stellt klar: Auch Walk-by- und Drive-by-Technik zählt als fernablesbar. Dabei funkt das Gerät seine Werte, und der Ablesedienst erfasst sie im Vorbeigehen oder aus dem vorbeifahrenden Auto, ohne die Wohnung zu betreten. Genau solche Funkgeräte verbauen die Messdienstleister heute standardmäßig.

Ein Punkt, auf den Sie beim Messdienst achten sollten: Neu installierte fernablesbare Geräte müssen interoperabel sein. Sie sollen sich also auch von einem anderen Anbieter ablesen lassen. Fragen Sie beim Angebot ausdrücklich danach, das erhält Ihnen die Möglichkeit, später den Dienstleister zu wechseln.

Welche Ausnahmen es gibt

Die Pflicht gilt nicht schrankenlos. Drei Ausnahmen sieht die Verordnung vor:

1. Einzelgerät im alten System: Fällt ein einzelner Heizkostenverteiler aus, während der Rest des Gebäudes noch nicht fernablesbar ist, darf das Einzelgerät gleichartig ersetzt werden. Die Nachrüstpflicht für das Gesamtsystem zum Jahresende 2026 bleibt davon aber unberührt.
2. Technische Unmöglichkeit: Wenn der Einbau im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist.
3. Unangemessener Aufwand: Wenn die Umrüstung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten machbar wäre. Das ist eine Einzelfallprüfung, kein Freifahrtschein. Wer sich darauf berufen will, sollte die Gründe dokumentieren.

Was bei Verstößen passiert

Ein Bußgeld gibt es nicht, dafür ein direktes Druckmittel des Mieters: Nach § 12 HeizkostenV darf der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen, wenn die Geräte entgegen der Verordnung nicht fernablesbar sind oder die monatlichen Verbrauchsinformationen fehlen. Bei einer Heizkostenabrechnung über 2.000 Euro sind das 60 Euro pro Jahr und Mieter, und der Fehler wiederholt sich jedes Jahr, bis nachgerüstet ist. Dazu kommt das Konfliktpotenzial: Ein Mieter, der die Kürzung entdeckt, schaut sich erfahrungsgemäß auch den Rest der Abrechnung genauer an.

Die zweite Pflicht: monatliche Verbrauchsinfos

Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, greift § 6a HeizkostenV: Ihre Mieter müssen monatlich über ihren Heiz- und Warmwasserverbrauch informiert werden, inklusive Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahresmonat. Klingt nach viel Arbeit, ist es in der Praxis aber meist nicht: Bei den gängigen Messdienstleistern ist die monatliche Verbrauchsinformation Teil des Pakets, üblicherweise über ein Mieter-Portal oder eine App des Messdienstes. Klären Sie beim Angebot, dass dieser Baustein enthalten ist, dann ist die Pflicht für Sie miterledigt.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

1. Bestand prüfen: Welche Geräte hängen in Ihren Einheiten? Funkgeräte erkennen Sie oft am Hinweis "Funk" oder "radio" auf dem Gerät oder daran, dass der Ablesedienst zuletzt nicht mehr klingeln musste. Im Zweifel beim Messdienst nachfragen, der kennt den Gerätebestand.
2. Messdienst kontaktieren, und zwar bald: Zum Fristende Ende 2026 wollen sehr viele Gebäude gleichzeitig umgerüstet werden. Wer erst im Herbst 2026 anfragt, riskiert, keinen Termin mehr zu bekommen. Ein Anruf jetzt kostet nichts und verschafft Planungssicherheit.
3. Angebot prüfen: Gerätemiete oder Kauf, Interoperabilität, monatliche Verbrauchsinfo inklusive? Die laufenden Kosten der Verbrauchserfassung (Gerätemiete, Ablesung, Abrechnungsservice) sind als Heizkosten auf die Mieter umlegbar, die Umrüstung selbst trägt der Eigentümer.
4. Vor der Heizperiode umrüsten: Ein Gerätetausch mitten in der Abrechnungsperiode bedeutet Zwischenablesungen und Schätzanteile in der nächsten Abrechnung. Sauberer ist der Tausch zum Beginn eines Abrechnungszeitraums.

Was das für Ihre Nebenkostenabrechnung heißt

An der Systematik der Abrechnung ändert sich nichts: Heiz- und Warmwasserkosten werden weiterhin überwiegend nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche. Die Funkgeräte liefern nur zuverlässigere Werte, ohne Ablesetermine und ohne Schätzungen wegen verpasster Termine. Wenn Sie durchrechnen wollen, wie sich Verbrauchs- und Grundkostenanteil auf Ihre Mieter verteilen, können Sie das mit dem kostenlosen Nebenkosten-Rechner tun. Und weil bei der Heizkostenabrechnung seit 2023 ohnehin die CO2-Kostenaufteilung dazugehört: Der CO2-Rechner zeigt Ihnen in einer Minute, welchen Anteil der CO2-Abgabe Sie als Vermieter tragen.

Wie KlarMiete unterstützt

Die Umrüstung selbst ist Sache des Messdienstes oder Installateurs, dafür braucht es keine Software. Was danach kommt, nimmt KlarMiete Ihnen ab: Die Nebenkostenabrechnung führt Sie Schritt für Schritt durch alle Kostenpositionen, verteilt nach Verbrauch oder Fläche, rechnet die CO2-Kostenaufteilung nach dem 10-Stufen-Modell automatisch mit und erstellt ein versandfertiges PDF für Ihre Mieter. Zählerstände erfassen Sie per Foto, die Historie je Einheit bleibt erhalten.

Hinweis: Dieser Artikel gibt den Stand Juli 2026 wieder und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Sonderfällen wie Contracting oder gemischt genutzten Gebäuden hilft ein Fachanwalt für Mietrecht oder Ihr Messdienstleister weiter.