Mieterhöhung 2026: Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze für Vermieter

Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Klassiker unter den Mieterhöhungen. Kein Indexvertrag, keine vereinbarte Staffel, sondern der ganz normale Weg nach § 558 BGB: Deine Miete liegt unter dem örtlichen Niveau, und Du holst sie Schritt für Schritt heran. Klingt einfach. In der Praxis ist es die Erhöhungsart, bei der am meisten schiefgeht.

Das liegt fast immer an denselben drei Punkten. Vermieter verwechseln die beiden Obergrenzen, die gleichzeitig gelten. Sie rechnen die Kappungsgrenze vom falschen Ausgangswert. Oder sie begründen das Schreiben so, dass der Mieter es folgenlos zurückweisen kann. Dieser Beitrag geht die Voraussetzungen der Reihe nach durch, mit einem Rechenbeispiel an der Stelle, an der es erfahrungsgemäß hakt.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Worum es bei der Vergleichsmieten-Erhöhung geht

§ 558 BGB erlaubt Dir, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, solange Deine aktuelle Miete darunterliegt. Gerechnet wird dabei ausschließlich mit der Nettokaltmiete, nicht mit der Warmmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das, was in Deiner Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblich ist, gemessen an Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Herangezogen werden die Mieten, die für solche Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Der lange Zeitraum glättet Ausreißer, drückt den Wert aber tendenziell etwas nach unten.

Wichtig ist die Abgrenzung zu den anderen Modellen. Hast Du einen Staffel- oder Indexmietvertrag, ist dieser Weg versperrt. Dort läuft die Anpassung nach eigenen Regeln, und eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen. Bevor Du überhaupt rechnest, lohnt also der Blick in den Vertrag. Wie die Anpassung bei einem Indexvertrag funktioniert, steht ausführlich im Beitrag zur Indexmiete 2026.

Voraussetzung eins: die 15-Monats-Frist

Damit die Erhöhung greift, muss die Miete zu dem Zeitpunkt, ab dem die neue Höhe gelten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsschreiben selbst darfst Du frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung verschicken. Beides zusammen sorgt dafür, dass zwischen zwei Anhebungen ein spürbarer Abstand liegt.

Ein Detail, das oft für Verwirrung sorgt: Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten zählen hier nicht mit. Sie unterbrechen die Frist nicht und setzen sie auch nicht neu in Gang. Für die 15 Monate ist nur die letzte Anpassung an die Vergleichsmiete maßgeblich.

Voraussetzung zwei: die zwei Obergrenzen

Jetzt kommt der Punkt, an dem die meisten danebengreifen. Bei einer Vergleichsmieten-Erhöhung gelten zwei voneinander unabhängige Deckel gleichzeitig. Der erste ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Darüber geht nichts, egal wie lange Du nicht erhöht hast. Der zweite ist die Kappungsgrenze. Sie begrenzt, wie stark Du innerhalb von drei Jahren anheben darfst, und zwar unabhängig davon, wie weit die Vergleichsmiete über Deiner aktuellen Miete liegt. Maßgeblich ist am Ende immer die niedrigere der beiden Grenzen.

Ein Beispiel macht das greifbar. Deine Wohnung liegt in einem angespannten Markt, dort gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Vor drei Jahren betrug die Nettokaltmiete 700 Euro. Der Mietspiegel weist für die Wohnung heute 900 Euro aus. Nach der Kappungsgrenze darfst Du höchstens auf 805 Euro gehen (700 × 1,15). Obwohl die Vergleichsmiete rein rechnerisch 900 Euro zuließe, ist bei 805 Euro Schluss. Die restliche Spanne holst Du erst im nächsten Schritt, wenn die Frist wieder offen ist.

15 oder 20 Prozent, und wie die Kappungsgrenze wirklich rechnet

Die Grundregel sind 20 Prozent in drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sinkt die Grenze auf 15 Prozent. Ob das für Deine Wohnung gilt, hängt an einer Verordnung des jeweiligen Bundeslandes. Aktuell haben 13 der 16 Länder solche Gebiete ausgewiesen, zusammen über 600 Städte und Gemeinden. Schleswig-Holstein, das Saarland und Sachsen-Anhalt haben derzeit keine entsprechende Verordnung, dort bleibt es bei 20 Prozent. In Bayern ist die 15-Prozent-Grenze Anfang 2026 in zahlreichen weiteren Gemeinden dazugekommen. Ein Blick in die geltende Verordnung Deines Landes lohnt sich, bevor Du mit dem Rechnen anfängst.

Der häufigste Rechenfehler steckt im Bezugspunkt. Die 15 oder 20 Prozent beziehen sich nicht auf die heutige Miete und auch nicht auf das Datum der letzten Erhöhung, sondern auf die Miete am Anfang eines gleitenden Dreijahreszeitraums. Diesen Zeitraum rechnest Du vom geplanten Wirksamkeitsdatum zurück. Soll die neue Miete ab dem 1. Oktober 2026 gelten, schaust Du auf den 1. Oktober 2023. Die Miete an diesem Tag ist der Ausgangswert, und alle Erhöhungen nach § 558, die dazwischen liegen, zählen mit. Anpassungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben auch hier außen vor.

Du kannst Dir das Rechnen auch abnehmen lassen: Der kostenlose Mieterhöhungs-Rechner prüft Kappungsgrenze und Wartefrist für Deine Zahlen und zeigt Dir, wie viel Spielraum bis zur Vergleichsmiete bleibt.

Die Begründung, ohne die nichts läuft

Die Erhöhung muss in Textform rausgehen und begründet sein. Ein Brief reicht, eine E-Mail ebenso, eine Unterschrift ist nicht nötig. Für die Begründung nennt das Gesetz vier Mittel: den Mietspiegel, mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit bekannter Miete, ein Sachverständigengutachten oder die Auskunft aus einer Mietdatenbank. Welches Du wählst, bleibt Dir überlassen.

In den meisten Städten ist der Mietspiegel der bequemste Weg. Dabei zählt vor allem der qualifizierte Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinde und Interessenvertretern anerkannt ist. Er hat vor Gericht das größte Gewicht, weil das Gesetz vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Ein verbreiteter Fehler ist es, sich auf einen veralteten Mietspiegel zu berufen, obwohl die Gemeinde längst einen neueren veröffentlicht hat. Dann wird das Verlangen angreifbar. Wer stattdessen mit Vergleichswohnungen begründet, braucht drei konkret benannte Objekte, keine ungefähren Angaben.

Nach dem Schreiben: Zustimmung und Fristen

Anders als bei Index oder Staffel braucht die Vergleichsmieten-Erhöhung die Zustimmung des Mieters. Er hat dafür Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Kommt Dein Schreiben im Juli an, zahlt der Mieter also ab Oktober.

Reagiert der Mieter nicht oder verweigert er die Zustimmung, kannst Du auf Zustimmung klagen. Dafür hast Du drei weitere Monate ab dem Ende der Zustimmungsfrist Zeit. Stimmt er nur einem Teil zu, gilt dieser Teil als vereinbart, den Rest müsstest Du einklagen.

Zwei Dinge übersehen Vermieter dabei gern. Der Mieter bekommt durch die Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht, das es bei der Indexmiete so nicht gibt. Und wenn das Schreiben Formfehler enthält oder die Begründung nicht trägt, ist das Verlangen unwirksam. Der Mieter muss dann nicht zustimmen, eine Klage auf Zustimmung würde scheitern, und Du fängst mit einem korrekten Schreiben von vorn an.

Was Mietrecht II 2026 daran ändert

Für den Weg über die Vergleichsmiete ändert die Reform im Kern nichts. Das viel diskutierte Mietrecht II, das das Kabinett am 29. April 2026 beschlossen hat, zielt auf Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitverträge und die Schonfristzahlung. Ein Punkt betrifft Dich immerhin mittelbar: Die zuständigen Behörden sollen Mietspiegel künftig leichter mit Daten füllen können. Das dürfte in mehr Städten zu belastbaren, qualifizierten Mietspiegeln führen, und die sind für Deine Begründung das stärkste Mittel.

Nicht durcheinanderbringen solltest Du die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse. Die Kappungsgrenze betrifft das laufende Mietverhältnis. Die Mietpreisbremse greift beim Neuabschluss und begrenzt die Anfangsmiete auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wurde bundesweit bis Ende 2029 verlängert, und das Bundesverfassungsgericht hat sie Anfang 2026 bestätigt.

Typische Fehler

Die Wiederkehrer sind schnell aufgezählt. Die Prozente werden von der aktuellen Miete statt vom Dreijahres-Ausgangswert gerechnet. Es wird mit der Warmmiete hantiert, obwohl nur die Nettokaltmiete zählt. Der zitierte Mietspiegel ist nicht mehr der aktuelle. Die 15-Monats-Frist wird zu knapp kalkuliert. Und immer wieder versuchen Vermieter, neben einem Index- oder Staffelvertrag zusätzlich auf die Vergleichsmiete zu erhöhen, was nicht geht.

Häufige Fragen

Muss der Mieter zustimmen?

Ja. Ohne seine Zustimmung wird die Erhöhung nicht wirksam. Reagiert er nicht, bleibt Dir nur die Klage auf Zustimmung.

Wie oft darf ich erhöhen?

Wirksam frühestens, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Über drei Jahre hinweg begrenzt die Kappungsgrenze zusätzlich die Summe der Erhöhungen.

Zählt eine Modernisierung zur Kappungsgrenze?

Nein. Erhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) und angepasste Betriebskosten (§ 560 BGB) laufen getrennt und werden nicht eingerechnet.

Ich habe einen Indexvertrag. Kann ich zusätzlich auf die Vergleichsmiete erhöhen?

Nein. Solange ein Index- oder Staffelmietvertrag läuft, ist der Weg über § 558 BGB versperrt.

Gilt die neue Miete rückwirkend?

Nein. Sie beginnt frühestens mit dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens.

Fazit

Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Hexenwerk, aber sie verzeiht wenig. Wer die beiden Obergrenzen auseinanderhält, die Kappungsgrenze vom richtigen Ausgangswert rechnet und die Begründung auf einen aktuellen Mietspiegel oder drei echte Vergleichswohnungen stützt, hat die häufigsten Stolperfallen hinter sich. Den Rest erledigen Form und Fristen. Und wenn Du nicht sicher bist, ob Deine Wohnung in einem 15-Prozent-Gebiet liegt, klärst Du das besser, bevor das Schreiben rausgeht, nicht danach.

Mit KlarMiete behältst Du Mietanpassungen, Nebenkostenabrechnung und Steuerunterlagen an einem Ort, gemacht für private Vermieter. Jetzt kostenlos starten.